RADAR+ Online

Word Abonnee

tekst: Wilma van Hoeflaken

hypregels.jpg

Hypotheekregels: Wie snapt het nog?

Moet je nou wel of niet je hypotheek aflossen? Geldt de renteaftrek van dertig jaar ook voor nieuwe leningen? Nooit eerder waren de hypotheekregels zó ingewikkeld. Gelddeskundige Wilma van Hoeflaken van RADAR+ praat met Michel Ligtlee, financieel beleidsadviseur van de Vereniging Eigen Huis.

 

ligtlee

 

Michel ligtlee is beleidsadviseur van de Vereniging Eigen Huis, die de belangen behartigt van hun ruim 780.000 leden zonder commercieel belang. Dagelijks helpen zo’n 200 medewerkers de leden bij het (ver)kopen, bewonen en verbouwen van hun huis. Meer informatie vind je op eigenhuis.nl

 

 

Je eerste huis

Starters op de woningmarkt hebben het moeilijk. Er zijn veel te weinig huizen voor deze groep. En omdat de vraag groter is dan het aanbod, stijgen de prijzen. Bovendien is het niet makkelijk om de financiering rond te krijgen. Je kunt maximaal 100 procent van de waarde van het huis lenen. Dus kost het huis € 200.000? Dan is de hypotheek ook maximaal € 200.000. Dat kan een probleem zijn, want als je een huis koopt, komen daar kosten bij. ‘Je kunt niet méér lenen dan de waarde van het huis. De overdrachtsbelasting en de kosten van de notaris zitten daar niet bij, dus je moet eigen geld meenemen’, zegt Michel Ligtlee, financieel beleidsadviseur van de Vereniging Eigen Huis. Deze zogeheten ‘kosten koper’ zijn zo’n 6 procent van de koopsom. Wie een huis koopt van € 200.000 moet dus op € 12.000 extra rekenen.
Afgezien nog van het geld dat je nodig hebt voor verf, gordijnen, vloeren en de inrichting. Wat het niet makkelijker maakt, is dat jongeren vaak een studieschuld hebben. Die telt mee bij het vaststellen van de hypotheek. Hoe de berekening uitpakt hangt ervan af of het een schuld is in het oude studiefinancieringsstelsel of in het huidige. ‘Met een studieschuld van € 15.000 in het nieuwe stelsel kun je grofweg € 20.000 minder lenen’, zegt Ligtlee. Je moet de hypotheek in dertig jaar aflossen. De rente mag je dertig jaar lang aftrekken van de belasting.


Hoe kun je als starter tóch een huis kopen?

Om het makkelijker te maken om een huis te kopen, zijn er fiscaalvriendelijke regelingen. Zo mogen ouders of grootouders hun (klein)kinderen maximaal € 100.000 belastingvrij schenken als dit geld gebruikt wordt voor het kopen of verbouwen van een huis, of voor het aflossen van de hypotheek.  ‘Ook een starterslening kan helpen om net iets extra’s te lenen’, zegt Ligtlee. Een starterslening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de koopprijs van een huis en de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Of je een starterslening kunt krijgen hangt af van de gemeente. Als je de gemeente intikt op svn.nl (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) zie je wat er mogelijk is.


Je volgende huis

Als je nu je huis verkoopt, is de kans groot dat je winst maakt. Deze ‘overwaarde’ moet je gebruiken bij de financiering van je volgende huis. ‘Dat is de bijleenregeling’, zegt Ligtlee. Als je € 50.000 hebt verdiend aan je oude huis en je nieuwe huis kost € 250.000, is het de bedoeling dat je die € 50.000 winst in je nieuwe huis stopt. Dus dan zou je een hypotheek kunnen afsluiten van€ 200.000. De hypotheekrente die je betaalt over de lening van € 200.000 mag je aftrekken van de belasting. Maar stel dat je méér zou lenen, bijvoorbeeld de volledige € 250.000 die je voor het huis moet betalen, dan mag je over die extra  € 50.000 geen rente aftrekken.
Moet je in dit geval de hypotheek aflossen? ‘Dat hangt ervanaf’, zegt Ligtlee. Sinds 1 januari 2013 geldt dat je hypotheekrente alleen mag aftrekken als je de hypotheek aflost. Maar als je vóór die datum een aflossingsvrije hypotheek had, mag je die meenemen naar je volgende huis. Dat betekent niet dat je dan opnieuw een volledig aflossingsvrije hypotheek kunt krijgen. Ligtlee: ‘Meestal is het aflossingsvrije deel beperkt tot hooguit 50 procent van de waarde van je nieuwe huis. De rest van de hypotheek moet je wel aflossen.’


Moet je aflossen of deels aflossingsvrij financieren?

Is dat verstandig, een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek? Kun je niet beter alles aflossen? ‘Dat is te kort door de bocht’,vindt Ligtlee. ‘Veel mensen hebben in het verleden bewust voor aflossingsvrij gekozen, omdat ze dan lagere maandlasten hebben. Of omdat ze het niet handig vinden om al hun geld in stenen te stoppen. Want dat krijg je er niet zomaar uit. Dus het kan best een overweging zijn om deels aflossingsvrij te financieren.’ Extra aflossen kan altijd nog, stelt hij. ‘Veel mensen vinden het fijn om een beetje flexibiliteit te hebben. Ze willen aflossen wanneer het hen uitkomt, bijvoorbeeld als ze vakantiegeld krijgen, of een erfenis.’


Met welke toekomstscenario’s moet je rekening houden?

‘Je moet altijd vooruitkijken’, waarschuwt Ligtlee. Wat betekent een deels aflossingsvrije hypotheek in de toekomst? Stel dat de hypotheektermijn afloopt op het moment dat jij minder dan tien jaar van je pensioen af zit. Dan kijkt de bank naar je pensioeninkomen om te bepalen of je straks je maandlasten nog kunt betalen. Kun je de hypotheek dan nog wel verlengen? En stel dat je tegen die tijd geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek. En dat de rente op dat moment hoger is dan nu. Kun je je maandlasten dan nog betalen? ‘Denk na over deze scenario’s’, adviseert Ligtlee. ‘Als je nu al ziet dat het moeilijk kan worden om straks de hypotheeklasten te betalen, kun je misschien extra gaan aflossen.’ Hoe eerder je daarmee begint, hoe meer tijd je hebt om te repareren.  


Hoe zit het met de renteaftrek als je een nieuw huis koopt en opnieuw wilt lenen?

Sinds 2001 geldt de regel dat je de hypotheekrente maximaal dertig jaar mag aftrekken. Wie toen al hypotheekrente aftrok, heeft er eind dit jaar negentien jaar aftrek op zitten. En nog maar elf jaar te gaan. Als je inmiddels een nieuw huis hebt én een aanvullende hypotheek, mag je de rente van het aanvullende deel wel weer dertig jaar aftrekken. Een voorbeeld: je verkoopt je huis voor € 200.000. Op de woning zit een hypotheek van € 100.000, afgesloten in 1998. Je koopt voor € 300.000 een nieuw huis. Hiervoor breng je de € 100.000 overwaarde in en sluit je een hypotheek af van € 200.000. Deze hypotheek wordt in twee delen van € 100.000 gesplitst. Voor deel 1 (voortzetting bestaande hypotheek) resteert nog een periode van elf jaar renteaftrek. Voor deel 2 (het nieuwe deel) geldt weer een periode van dertig jaar renteaftrek.

Nu wordt het ingewikkeld

Stel, je koopt samen een huis en één van jullie had al een koophuis …
Als stellen samen een huis kopen en een van de twee had al eerder een koophuis, wordt het ingewikkeld. Ook als ze allebei een koophuis hadden trouwens. ‘Hier komen alle regeltjes samen’, zegt Ligtlee. Neem de renteaftrek. Die geldt maximaal dertig jaar. Het kan best zijn dat de ene partner al vijftien jaar rente heeft afgetrokken en de ander nog nooit. Stel dat ze samen een huis kopen van € 250.000 en allebei voor de helft eigenaar worden. Dan mag de ene partner de rente over zijn/haar hypotheekdeel van € 125.000 nog vijftien jaar aftrekken en de andere partner nog dertig jaar. En als de ene partner een aflossingsvrije hypotheek had, kan hij/zij die misschien meenemen naar het nieuwe huis. Maar de andere partner moet zijn/haar € 125.000 in dertig jaar aflossen. Het kan ook zijn dat de ene partner winst heeft gemaakt bij de verkoop van zijn/haar vorige huis. Dan geldt de bijleenregeling; als de ene partner
€ 25.000 overwaarde had op zijn/haar vorige huis, mag hij/zij alleen maar de rente over € 100.000 aftrekken.


Een samenloop van wetten

Dat is toch niet bij te houden? Weet de Belastingdienst dat allemaal? ‘Je bent zelf verantwoordelijk voor je belastingaangifte’, zegt Ligtlee. ‘De complexiteit is enorm. Je hebt te maken met een samenloop van wetgeving en een fout is snel gemaakt. Als je belastingcontrole krijgt, moet je kunnen aantonen dat het klopt wat je hebt ingevuld. Als het niet goed is, moet je terugbetalen.’ Ligtlee denkt dat mensen die voor het eerst een huis kopen hun hypotheek misschien zelf kunnen regelen. Maar wie al eerder een hypotheek had – en waarschijnlijk te maken heeft met de bijleenregeling en met overgangsrecht – kan volgens hem het beste een onafhankelijke hypotheekadviseur of een adviseur van de bank inschakelen.

"Het is gewoon niet meer te volgen"
Karel (54) kocht in 1999 zijn eerste huis, samen met zijn
toenmalige partner. In 2016 kocht hij met zijn huidige partner zijn derde huis. ‘Voor mijn eerste huis had ik een hypotheek van 160.000 gulden. Daarna hebben we de hypotheek nog een paar keer verhoogd om te verbouwen. Wij hadden een spaarhypotheek. Dat had iedereen toen. Je betaalde alleen maar rente, dus je kon je maandlasten volledig aftrekken. In 2010 gingen mijn vrouw en ik scheiden en moesten we ons huis verkopen. We hielden daar allebei € 25.000 aan over. Ik kocht voor € 100.000 een flatje, met een volledig aflossingsvrije hypotheek. In 2015 heb ik mijn flat voor € 110.000 verkocht, omdat ik samen met mijn vriendin iets groters wilde kopen. Zij had een appartement dat ze met winst heeft verkocht. Onze situatie is heel ingewikkeld. Onze hypotheek is gedeeltelijk aflossingsvrij. Maar we mogen niet de hele hypotheekrente aftrekken, omdat we allebei overwaarde hadden. Ik mag een deel van de rente nog een jaar of tien aftrekken en een ander deel 27 jaar. Want daarvoor begon de teller in 2016 weer bij jaar één. Mijn vriendin mag een deel van de rente nog twintig jaar aftrekken en een ander deel nog 27 jaar. We hebben een accountant die onze belastingaangifte doet. Ik geloof het allemaal wel. Het is gewoon niet meer te volgen.’



Een tweede huis in plaats van sparen
De rente is laag en spaargeld op de bank levert niets op. Voor veel mensen is dat een reden om een tweede huis te kopen. Voor hun studerende kinderen, als verhuurobject of als vakantiehuis. Dat is waarschijnlijk rendabeler dan je geld op de bank laten staan – maar jammer voor al die starters op de woningmarkt, want met deze kapers op de kust gaan de huizenprijzen nog verder omhoog. Als je een hypotheek afsluit voor een huis waar je niet zelf woont, kun je de hypotheekrente niet aftrekken.



De renteaftrek gaat snel omlaag
De rente is laag. Dat is fijn voor huizenkopers.
Houd er rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek ook steeds lager wordt. Nu is de hypotheekrenteaftrek nog afhankelijk van je inkomen, maar de aftrek gaat versneld omlaag en is al in 2023 voor iedereen 37,05 procent.


 

Annuïtair of lineair?
Je kunt een hypotheek annuïtair of lineair aflossen. Annuïtair betekent dat het bruto maandbedrag de hele rentevaste periode (meestal tien of twintig jaar bij een hypotheeklooptijd van dertig jaar) hetzelfde blijft. Het netto bedrag verandert wel. Het aflossingsdeel wordt groter en het rentedeel kleiner. Dus naarmate de hypotheek langer loopt, wordt de hypotheekrente die je kunt aftrekken minder. En ga je netto meer betalen. De meeste mensen kiezen voor een annuïtaire hypotheek, omdat ze verwachten dat ze in de loop van de jaren meer gaan verdienen.
Bij een lineaire hypotheek is het bedrag dat je aflost dertig jaar lang elke maand even groot. Daarbovenop betaal je elke maand rente. Die is aftrekbaar. Doordat je aflost, ga je in de loop van de jaren minder rente betalen. Daardoor zijn bij een lineaire hypotheek je maandlasten aan het begin hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Aan het einde van de looptijd zijn ze lager.


 

Huis verkocht met verlies?
+    De huizenprijzen zijn flink gestegen, dus de kans dat je je huis met verlies verkoopt is minder groot dan een paar jaar geleden. Maar het kan nog steeds gebeuren. Je zult maar in een regio wonen waar de woningmarkt in het slop zit en je moet snel van je huis af. Misschien omdat je gaat scheiden of omdat je een
eind uit de buurt een nieuwe baan hebt gevonden.
+    Wie nu met een ‘restschuld’ blijft zitten, heeft extra pech. Tot 1 januari 2018 gold er een crisismaatregel: als je een hypotheek afsloot voor je volgende huis, mocht je de restschuld mee­financieren en de hypotheekrente over de restschuld aftrekken van de belasting. Maar wie nu de restschuld meefinanciert, mag de rente niet aftrekken.
+    Of je een restschuld kunt meefinancieren, hangt af van je inkomen en van de bank. Ligtlee: ‘Banken vinden het niet prettig om een hypotheek te verstrekken van meer dan 100 procent van de waarde van de woning. Als het al lukt om de restschuld mee te financieren, moet je die meestal versneld aflossen, in tien of vijftien jaar.’




Sluiten

INHOUDSOPGAVE