RADAR+ Online

Word Abonnee

Tekst: Cindy Wever | Illustratie: Ingrid Bockting

huizen1200.jpg

Je koophuis verhuren?

Eigenaars van zo’n 260.000 te koop staande woningen raken hun duurste bezit aan de straatstenen niet kwijt. Veel van die mensen wonen inmiddels in hun nieuwe huis. Dubbele lasten, een nachtmerrie. Je oude huis verhuren, kan financieel wat lucht geven. Maar hoe ingewikkeld is dat?

 

Huisfamilie

 

 

Bemiddelingsbureau's:

Stichting tijdelijk 2 twee woningen

Overbruggingsverhuur

Huisover

Dalende huizenprijzen, beperking van de hypotheekrenteaftrek en slecht bezochte open dagen voor huisbezichtigingen. We weten het allemaal: de huizenmarkt ligt op zijn gat. Wie nu iets wil kopen zal wachten tot zijn eigen huis verkocht is, maar een paar jaar geleden was dat wel anders. Een onrealistisch beeld van de verkoopbaarheid van de oude woning deed veel mensen dapper een dubbele hypotheeklast aangaan. Wie kon er toen ook maar vermoeden welke impact de economische crisis zou hebben?

In het bezit van twee huizen
Volgens Vereniging Eigen Huis is de groep Nederlanders die tegen wil en dank een tweede woning bezit, substantieel. Ook al zijn huizenbezitters inmiddels terughoudender geworden met het kopen van een nieuw huis, ook door veranderende persoonlijke omstandigheden kan een huis op de markt terechtkomen. Bijvoorbeeld door het onverwacht overlijden van een alleenstaand familielid kun je opeens in het bezit zijn van twee huizen. Of je krijgt een baan in een andere stad, waardoor je wel moet verhuizen. Je onverkoopbare huis blijft leeg achter. En dan? Verhuur van de woning geeft vaak financiële lucht.

Zo zit je niet vast aan je huurder
Een huurder in huis: dat is de gedeelde angst van alle banken die hypotheken verstrekken. Een keurig betalende huurder is in Nederland immers goed beschermd door de wet en kan niet zomaar uit ‘zijn’ woning worden gezet. Een huis dat verhuurd wordt levert daarom bij gedwongen verkoop veel minder op dan een leeg huis. Maar op grond van de Leegstandswet is het toch mogelijk je huis te verhuren zonder dat je wegens huurbescherming ‘vast zit’ aan je huurder. Deze wet is in de jaren tachtig onder meer opgezet om woningcoöperaties de gelegenheid te geven tijdelijke huurders in een leegstaand pand te laten wonen. Dit was een goede manier om krakers buiten de deur te houden in de periode voordat de sloop of renovatie zou beginnen. Als het zover was moest de ‘leegstandshuurder’ zonder morren weer vertrekken.

Alsof je niet genoeg problemen hebt…
Om een huis tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandswet heb je een gemeentelijke vergunning nodig. Daarnaast moet ook de hypotheekverstrekker akkoord gaan. Volgens de Vereniging Eigen Huis leverde dit tot voor kort regelmatig problemen op. Gemeenten waren vaak nauwelijks op de hoogte van de voorwaarden of ze stelden aanvullende eisen die helemaal niet wettelijk waren vastgelegd. De banken gaven of geen toestemming of stelden klantonvriendelijke eisen, zoals Onno Tomson uit Zelhem meemaakte. ‘Ik wilde in september 2011 mijn leegstaande woning verhuren en stond nogal te kijken van de reactie van mijn bank. De Direct Bank wilde alleen toestemming geven als ik ook mijn nieuwe hypotheek voor mijn nieuwe woning bij ze zou afsluiten. Daarnaast wilden ze de hypotheekrente met maar liefst een vol procent omhoog gooien als ik mijn huis zou verhuren. Belachelijk gewoon! Alsof je niet al genoeg financiële problemen hebt. Gelukkig werd mijn hypotheekverstrekker op dat moment net overgenomen door ABN AMRO en heeft een bemiddelingsbureau het binnen twee dagen voor elkaar gekregen mijn woning op een fatsoenlijke manier - met toestemming - te verhuren.’ Guido (achternaam bij de redactie bekend) uit Nijmegen liep tegen een heel ander probleem op. Zijn hypotheekverstrekker eiste dat hij een heel hoge huurprijs zou vragen. Het vinden van een huurder werd daardoor bijna onmogelijk.

De banken móeten wel meewerken…
Zo langzamerhand lijken zowel gemeenten als banken soepeler te zijn geworden. Dat was ook wel nodig, want inmiddels staat bij veel hypotheekbezitters het water nog hoger aan de lippen dan voorheen. Zij hebben moeite om aan alle betalingsverplichtingen te voldoen. Het aantal mensen dat hun huis wil verhuren is dan ook gestegen. Een rondje langs de grote hypotheekbanken van Nederland leert dat ze tegenwoordig toestemming geven voor verhuur als aan alle voorwaarden wordt voldaan. Veel banken houden wel een stevige vinger in de pap als het gaat om de inhoud van de huurovereenkomst. Daarnaast adviseren ze dringend de verhuurprocedure te laten regelen door een bemiddelingsbureau dat gespecialiseerd in verhuur op grond van de Leegstandswet. Als je niet met zo’n bureau in zee gaat en je in plaats daarvan laat begeleiden door een makelaar, blijkt het in de praktijk niet makkelijk te zijn om de benodigde toestemming te krijgen. Zo vindt ABN AMRO dat makelaars vaak minder goed bekend zijn met de wet- en regelgeving en slecht op de hoogte zijn van de eisen van de bank.



Dat doet een bemiddelingsbureau
Welk werk wordt je nu eigenlijk uit handen genomen door die bemiddelingsbureaus? Deze commerciële bedrijven regelen de vergunningaanvraag bij de gemeente, ze vragen toestemming aan de hypotheekverstrekker en ze helpen je bij het vinden van een geschikte huurder. De bemiddelaar voert tevens een wettelijk verplichte puntentelling uit. Aan de hand daarvan bepaalt de gemeente de maximale huurprijs. De eigenaar van een woning die meer dan 141 punten scoort, mag zelf de huurprijs bepalen. Hoewel het natuurlijk prettig is om het werk uit te besteden aan zo’n bureau, zijn hieraan wel kosten verbonden voor zowel huurder als verhuurder (zie kader). Als er voor de huurder voldoende keuze is uit woningen in de buurt, zal hij misschien geen zin hebben om de bemiddelingskosten te betalen. De verhuurder zal dan bereid moeten zijn deze op zich te nemen. Huurders mogen de eerste zes maanden niet uit de woning gezet worden en daarna kan het huurcontract nog worden verlengd, oplopend tot een paar jaar. Na die eerste zes maanden is de opzegtermijn 3 maanden.

Vergeet de verzekering niet
Je moet natuurlijk wel de opstal-en aanprakelijkheidsverzekeraar informeren over de komst van een huurder. Bij bijvoorbeeld inbraak of vernieling heb je dan van tevoren de risico’s besproken met de verzekeraar. Als je het verblijf van de huurder pas meldt bij schade, draai je er hoogstwaarschijnlijk zelf voor op.

Fiscale regels
• Momenteel mag je nog drie jaar lang hypotheekrenteaftrek ontvangen over een woning die te koop staat. Je mag dus tijdelijk hypotheekrenteaftrek over zowel het oude als het nieuwe huis ontvangen. Het jaar waarin je bent verhuisd, telt niet mee, de drie jaar gaan daarna pas in. Je woning valt dan nog steeds in box 1 (inkomen en werk uit eigen woning).
• Bij verhuur verhuist de woning naar box 3 (Inkomen uit sparen en beleggen). Je mag vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer ontvangen
• Je hoeft geen inkomstenbelasting te betalen over de huurinkomsten. Mogelijk betaal je wel vermogensbelasting als de waarde van je huis veel hoger is dan je hypotheekschuld.
• Mocht de woning binnen de tijd dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek weer leeg komen te staan, dan mag je de hypotheekrenteaftrek weer ontvangen tot de drie jaar voorbij zijn.

Gemeentelijke regels voor een vergunning
• Het moet gaan om een woonruimte die voor verkoop bestemd is.
• De woning moet of nog nooit bewoond zijn geweest (in het geval van nieuwbouw) of de eigenaar moet in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan, de woning geheel of grotendeels hebben bewoond.
• In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan, mag de woning slechts drie jaar geheel of gedeeltelijk verhuurd zijn geweest.

Eisen van de hypotheekverstrekker
• Een gemeentevergunning moet zijn afgegeven.
• Er moet een huurcontract zijn dat voldoet aan de standaard van de betreffende bank, veel banken hebben hun eigen voorbeeldcontract.
• Begeleiding van het huurproces door een van de bemiddelingsbureaus. (Banken hanteren soms verschillende aanvullende voorwaarden. Informeer bij je eigen bank.) + 




Sluiten

INHOUDSOPGAVE
In dit RADAR+ magazine
004_BW_RADAR6.jpg
Deze website maakt gebruik van Cookies. Waarom? Klik HIER voor meer informatie.